Consejos para redactar un contrato de subcontratista efectivo

Muchos o la mayoría de los contratistas generales usan subcontratistas para realizar trabajos comerciales, como plomería, electricidad, techos, etc. Para protegerse de problemas y disputas que podrían resultar costosos, deben llegar a un buen acuerdo para cada subcontratista.

Justine Kastan, una abogada en la práctica de derecho de construcción en Rutan & Tucker en Palo Alto, California, dijo que tratar de redactar un acuerdo desde cero es un error.

“Hay plantillas buenas y estándar de la industria disponibles, por ejemplo, los documentos de la AIA, y en general es mejor trabajar con una de ellas que comenzar desde cero. Trabajar con una plantilla ayudará a evitar que el contratista pase por alto elementos clave del contrato”, dijo Kastan.

También señaló que hay varias disposiciones contractuales, enumeradas a continuación, que pueden hacer que estos acuerdos sean más efectivos.

“flujo hacia abajo” completo

Es importante que las disposiciones del contrato entre un contratista general y un subcontratista reflejen las del contrato entre el GC y el propietario (el contrato principal), dijo Kastan. Por ejemplo, si el contrato principal tiene limitaciones sobre lo que califica como un gasto reembolsable, esas restricciones deben incluirse en el contrato del subcontratista.

Programación

Los subcontratos deben establecer plazos claros para el desempeño. Además, cualquier daño por demoras que se especifiquen en el contrato principal debe incluirse en el subcontrato, otro ejemplo de disposiciones de “flujo descendente”.

Fuerza laboral

Kastan aconsejó incluir una declaración de la siguiente manera: “El subcontratista proporcionará en todo momento una fuerza laboral de personal competente y calificado para realizar el Trabajo y hará que dicho personal procese el Trabajo continuamente hasta su finalización de acuerdo con los estándares y las prácticas comerciales de la industria, libre de defectos y de acuerdo con los requisitos de los Documentos del contrato”.

Precio del contrato, formato de pago y procedimientos de pago

Incluya el precio total, qué formato definirá el pago general (por ejemplo, suma global, costo más cargo con precio máximo garantizado, tiempo y materiales) y cuándo y cómo se pagará al subcontratista. El contrato también debe abordar cuándo se deben enviar las solicitudes de pago, si hay documentos que deben acompañar una solicitud de pago o cualquier requisito adicional para el pago final, como las garantías de los fabricantes y los planes conforme a obra.

Cambiar órdenes

Especificar que todas las solicitudes de órdenes de cambio de subcontratistas se realicen por escrito y que sean acordadas mutuamente por el subcontratista y el contratista general, aconsejó Kastan.

Indemnización

“[Incluir disposiciones] de que el subcontratista indemnizará al propietario por todos los reclamos de terceros que surjan o se relacionen con la realización del trabajo por parte del subcontratista y, en particular, por cualquier gravamen contra el proyecto”, dijo Kastan. Ella llamó a ignorar la indemnización un error grande pero común.

Seguro

Los requisitos del seguro para la responsabilidad general, la compensación de los trabajadores y otra cobertura deben reflejar los del contrato principal.

Resolución de disputas

La mayoría de los contratos incluyen disposiciones sobre dónde o cómo se resolverá una disputa que surja durante un proyecto. Pero Kastan dijo que un acuerdo de subcontratista también debería exigir que el subcontratista continúe realizando trabajos mientras se resuelven las disputas. Además, el acuerdo debe exigir que los líderes del proyecto se reúnan y/o pasen por la mediación como requisito previo para el arbitraje o litigio.

Rescisión

Kastan dijo que las disposiciones de rescisión deben aclarar cuánto dinero se le debe al subcontratista si se rescinde por conveniencia o causa.

Ella llamó a la imposibilidad de pensar y explicar las disposiciones de resolución y rescisión de disputas una forma de “sesgo de optimización”. Está bien esperar que todo salga bien, pero es fundamental protegerse en caso de que no lo haga.

Crear un acuerdo efectivo lleva tiempo, así que planifique en consecuencia. Uno de los mayores errores que cometen los GC, dijo Kastan, es apresurarlo.

Kim Slowey es una escritora que ha estado activa en la industria de la construcción durante 25 años y tiene licencia como contratista general certificada en Florida. Obtuvo su licenciatura en Comunicaciones Masivas/Periodismo en University of South Florida y tiene experiencia tanto en la construcción comercial como en la residencial.